N I C E (22)

    NICE, GROS PLAN  (2)

      [ SUITE. « Qu’avons-nous envie de faire de notre ville ? ». Pour répondre à cette question, il est nécessaire d’examiner, en gros plans, quelques problématiques incontournables qui permettent, parce que plus structurantes que les autres, d’améliorer le « vivre ensemble. »  L’emploi, le logement, la sécurité, les finances sont de ces composantes, déterminantes dans un projet de ville.]

  Le logement est un secteur qui traverse de graves difficultés.

Nice, d’après les chiffres en ma possession, compte quelques 220 000 logements, dont 75% de résidences principales, le reste étant des résidences secondaires, 15%, et des logements vacants (10%), avec 90% en appartements et 10% en maisons individuelles. Ces logements sont, en général, de faibles dimensions, principalement des trois et deux pièces, pour 35 et 30%, alors que les une pièce et les quatre pièces représentent, respectivement, 20 et 15%.
Le partage entre propriétaires et locataires se fait quasiment à égalité, dans un parc immobilier relativement ancien, puisque l’essentiel date de plus de trente ans et que peu de constructions neuves voient le jour. Les prix des loyers comme ceux à l’achat sont élevés et dépassent largement  les moyennes nationales, moyennes nationales qui sont, respectivement de  13 à 14 euros par m2 et par mois pour les loyers, et de 4 000 euros par m2 pour l’achat.
Enfin, il est à souligner qu’avec un peu plus de 10 % de logements sociaux,  la ville ne respecte pas les dispositions de l’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain, SRU, de décembre 2000 fixant à 20 % le taux minimum de logements sociaux pour les communes comme la notre, taux porté récemment à 25%.

Le poids du budget lié à l’habitat est sans cesse croissant. Et, on a beau dire et beau faire, le pouvoir d’achat des niçois n’augmente pas, quoiqu’en disent nos distingués experts, mieux  la grande majorité des azuréens a un revenu annuel moyen inférieur à la moyenne nationale. Et même lorsqu’il y a une augmentation réelle, elle se chiffre en une petite dizaine d’euros de plus… sur l’année !
Pour chacun, qu’est-ce que le pouvoir d’achat, sinon ce qu’il reste d’un salaire, ou d’un revenu, lorsque la personne, ou le ménage, a payé toutes les dépenses incompressibles, telles que loyers, impôts et taxes, charges et assurances, contraventions contraintes, etc. Dépenses qui augmentent de toute part, avec des variétés de taux imprévisibles !
Et qui touchent principalement les classes moyennes et populaires, celles qui sont ici concernées, c’est-à-dire 40 et 50%, soit 90% de la population. Et ce n’est pas la crise actuelle que nous traversons qui va arranger les choses.

Le niçois, comme tout un chacun, soit réside en  location, qui souvent est une situation temporaire, mais qui parfois s’éternise, soit choisit une accession à la propriété, qui est une situation de plus long terme, mais qui parfois ne dure pas. Et ces changements de mode de vie, les enfants qui partent et ceux qui naissent, les gens qui viennent d’ailleurs et ceux qui vont ailleurs, ceux qui se marient et ceux qui divorcent, entraînent une grande mobilité et donc une forte variation de la demande.
Comme nous avons vu que le parc immobilier niçois est ancien, et les programmes neufs peu nombreux. L’offre ne peut donc pas satisfaire la demande et, avec un déficit de plus de 20 000 logements, au bas mot,  les coûts des logements ne cessent de croître, beaucoup plus rapidement que l’inflation. Et la population niçoise, tout particulièrement les classes moyennes et populaires, se retrouve devant les difficultés d’accès à la location, avec un parc restreint aux loyers très élevés, jusqu’à 1 000 euros par mois, sans les charges, pour un trois pièces de 60 à 70 m2, et d’accès à la propriété, l’achat étant lui aussi très onéreux, jusqu’à 15 ans de salaire pour le même logement. Bien entendu, ces chiffres ne sont qu’indicatifs, car cela varie selon les quartiers et la situation de l’habitat.
A côté de ce locatif privé, un locatif social existe, certes moins onéreux, à 400 euros par mois sans les charges, toujours pour le même type de logement, mais l’offre est très faible et, trop souvent, les logements ne correspondent pas aux attentes.

Pour résoudre cette crise du logement et mettre en place un projet de développement de l’habitat, de très nombreuses propositions sont avancées. Elles vont  de l’instauration d’un bouclier logement, pour garantir que les ménages n’y consacrent pas plus de 25 % de leurs revenus, l’instauration  du droit opposable au logement, la garantie du risque locatif à la simplification des législations et  règlements, la surtaxe sur les logements inoccupés, la modulation des loyers en fonction des revenus des ménages et l’augmentation des possibilités de prêts pour faciliter l’accession à la propriété. Bien d’autres encore, dont on ignore la réelle portée ni l’applicabilité.

Mais ce qui est sûr, là aussi, c’est que la Collectivité Municipale se retrouve au centre de cette problématique, de cette crise structurelle de l’offre, et que là où le marché ne peut rien, elle se doit d’intervenir. Ne serait-ce que du fait de sa relation privilégiée avec les bailleurs sociaux, les habitations à loyer modéré, HLM.

Et on peut s’interroger. N’est-il pas temps de relancer la vente des

HLM pour l’accession à la propriété de leurs occupants ? De se poser, à nouveau, la question des contreparties à obtenir en échange des avantages fiscaux afférents au secteur locatif, qu’il soit privé ou pas ?

Et celle des freins à la production de logements sociaux ? N’est-il pas temps de lutter très fermement contre l’habitat indigne ?
Bref, ne faut-il pas, enfin, mettre en place une véritable et ambitieuse politique d’aménagement de l’ensemble de notre ville, avec des programmes pluriannuels de construction ?

(à suivre)

 

Richard POGLIANO

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